Ley de vivienda
2. El concepto de alojamiento de oficinas. Los motivos y el procedimiento para la provisión de locales de oficinas. El uso de la oficina de alojamiento.
1. concepto edificio de apartamentos. El concepto y la composición de la propiedad común en un edificio de apartamentos.
Un edificio de apartamentos es un objeto complejo y heterogéneo, cuyos elementos pueden tener diferentes regímenes legales, requisitos de gestión y varían según el tema, es decir, gerentes Por lo tanto, uno debe entender claramente la estructura interna de un edificio de apartamentos y la interrelación de sus elementos en el sistema.
En términos materiales, el edificio de apartamentos se expresa en la forma del edificio en sí. La estructura del edificio son los siguientes elementos.
1. Elementos estructurales del edificio: partes del edificio, que son estructuras de edificios (que protegen las estructuras de cojinetes y no rodantes, cimientos, techos, pisos, paredes, etc.).
2. Locales residenciales y no residenciales. Las instalaciones residenciales son, de hecho, volúmenes definidos entre estructuras de edificios destinadas a residencia permanente ciudadanos (apartamentos). Legalmente, el concepto de "residencial" está consagrado en la Parte 2 del art. 15 LCD RF. Por lo tanto, una sala de estar es una habitación aislada, que es un bien inmueble y es adecuada para la residencia permanente de los ciudadanos (cumple con los requisitos sanitarios y reglamentos técnicos y otros requisitos legales). Para locales residenciales según art. 16 El Código de Vivienda de la Federación Rusa incluye una casa residencial, parte de una casa residencial, apartamento, parte de un apartamento, habitación. Las instalaciones no residenciales son instalaciones en un edificio de apartamentos (volúmenes entre estructuras de edificios), destinadas a la implementación de actividades permitidas (oficinas, tiendas, farmacias, clínicas y otras habitaciones) .
3. Locales que no forman parte de locales residenciales y no residenciales: todos los demás locales (volúmenes entre estructuras de edificios), no relacionados con apartamentos ni locales no residenciales (oficinas, tiendas, etc.). Tales premisas incluyen, por ejemplo, corredores, áticos, sótanos, ejes de elevación.
4. Ingeniería de redes y equipos dentro del edificio: comunicaciones y equipos ubicados en la casa y destinados a la provisión de viviendas y servicios comunitarios. En términos relativos, se trata de tuberías, plantas de calderas, un conducto de basura, equipos de elevación, etc.
Cabe señalar que las instalaciones residenciales (no residenciales) no se considerarán como un objeto de administración en el marco de un edificio de apartamentos por las siguientes razones:
1) en relación con la gestión de dichos locales, la decisión es tomada por su propietario;
2) en relación con todos los demás elementos de la decisión sobre cuestiones de gestión, se toman en una reunión general de propietarios de locales.
Hablando sobre la administración de edificios de apartamentos residenciales, implica la administración de dicha propiedad.
En la casa de tres familias compraron apartamentos S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Son los propietarios de sus apartamentos y resuelven de forma independiente los problemas de reparación, reurbanización y alquiler de sus apartamentos. Pero las partes restantes del edificio son propiedad común de S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Las cuestiones de reparación, reconstrucción y otras cuestiones de gestión en relación con estos objetos deben resolverse conjuntamente. Además del edificio en sí, un lote de terreno (como regla, junto con otros objetos ubicados en él) puede ser parte de un edificio de apartamentos. Cabe señalar que la legislación anterior requería la presencia de un terreno como parte de un edificio de apartamentos. En particular, existía tal cosa como "condominio", que significaba un solo complejo de bienes raíces, que incluía la parcela de terreno y los objetos de bienes raíces ubicados en él (edificio, etc.). Hasta la fecha, el concepto de "condominio" en la legislación ha sido reemplazado por "edificio de apartamentos", mientras que existen plazos establecidos para la finalización de la formación de terrenos en edificios de apartamentos.
Teniendo en cuenta las disposiciones de la legislación de vivienda y el principio de la unidad de las parcelas y los objetos fuertemente asociados con ellos (en nuestro caso, edificios de apartamentos), podemos sacar la siguiente conclusión.
El edificio de apartamentos como un objeto de gestión en el marco de la legislación de vivienda consta de los siguientes elementos principales:
edificios, incluyendo:
Elementos estructurales del edificio;
Locales que no forman parte de locales residenciales y no residenciales;
Ingeniería de redes y equipos dentro del edificio;
el terreno en el que se encuentra el edificio, incluyendo:
Elementos de jardinería y mejora;
Objetos ubicados en ella y destinados a mantenimiento, operación y mejora de la casa.
Cabe señalar que cuando los autores hablan sobre la administración de un edificio de apartamentos, se refieren al edificio de apartamentos residenciales. ¿Qué significa este concepto? Anteriormente, la legislación contenía el siguiente criterio para clasificar una casa como vivienda: más del 50% del área de los edificios debería estar destinada a la residencia permanente de los ciudadanos.
En la actualidad, un edificio residencial es un edificio destinado a la residencia permanente de los ciudadanos. En otras palabras, el edificio debe ser inicialmente diseñado o reconstruido para la residencia permanente de los ciudadanos en él. Estar en los primeros pisos de un edificio no residencial (tiendas, farmacias, oficinas, etc.) no cambia el estado del edificio a no residencial, ya que (el edificio) permanece destinado a los ciudadanos, y no se convierte en un objeto produccion industrial o un edificio de oficinas. El concepto de "edificio de apartamentos" no se dio a conocer en el complejo de viviendas de la Federación Rusa, se incluye en la Instrucción "Sobre las peculiaridades de realizar inscripciones en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con este durante el registro estatal de derechos sobre objetos inmobiliarios que son propiedad común en una unidad múltiple". provisión de información sobre los derechos registrados de propiedad común de dichos bienes inmuebles ", aprobada por orden del Ministerio de Justicia de Rusia el 14 de febrero de 2007. No. 29
Un edificio de apartamentos es una combinación de dos o más apartamentos que tienen salidas independientes a una parcela de terreno adyacente a una casa residencial, o a áreas comunes en dicha casa; Un edificio de apartamentos contiene elementos de la propiedad común de los propietarios de los locales en tal casa de acuerdo con la legislación de vivienda.
Por lo tanto, es posible identificar una serie de señales, en presencia de las cuales se distribuirán a la casa las reglas para la administración de edificios de apartamentos:
a) consiste en no menos de dos locales (locales estructuralmente separados, que brindan la posibilidad de acceso directo a áreas comunes) que pertenecen a diferentes propietarios (que significa "edificio de apartamentos");
b) contiene elementos de propiedad común (estructura del edificio, redes dentro del edificio, locales que no forman parte de apartamentos, terrenos), que pertenecen a los propietarios sobre la base de la propiedad compartida común;
c) está destinado a la residencia permanente de los ciudadanos (que significa "edificio residencial");
d) se encuentra en la parcela. Por lo tanto, los propietarios de edificios de apartamentos están obligados a elegir un método de administración de la casa utilizando los procedimientos establecidos por la legislación de vivienda (celebración de reuniones generales, encuestas, etc.)
2. CONCEPTO DE SERVICIO DE HABITACIONES RESIDENCIALES, BASES Y PROCEDIMIENTOS PARA PROPORCIONAR EL SERVICIO DE HABITACIONES RESIDENCIALES. USO DE PREMISAS DE SERVICIO.
El concepto mismo de "espacio vital oficial" indica que se proporciona a los ciudadanos este tipo de vivienda en relación con el desempeño de sus tareas laborales. Según el art. 101 del Codec de Vivienda, los locales de oficinas están destinados a la liquidación por parte de ciudadanos que, debido a la naturaleza de sus relaciones laborales, deben vivir en el lugar de trabajo o cerca de él.
La cuestión de la factibilidad de asignar el espacio de oficina y su número está determinada por el liderazgo de la organización a cargo del parque de viviendas (administración de una empresa o institución, comando de una unidad militar, órgano de administración de una organización pública o cooperativa). Los locales se incluyen en el número de servicios por decisión del jefe del distrito, administración de la ciudad, otro cuerpo ejecutivo de gobierno local (anteriormente, comités ejecutivos del distrito, ciudad, distrito en el Consejo de Diputados del Pueblo de la ciudad). Como regla general, los apartamentos separados se asignan para alojamiento de oficinas. Dado que esta disposición tiene el carácter de una recomendación, el número de viviendas de servicio a menudo incluye habitaciones en apartamentos comunales. El estado de la sala de estar oficial se puede asignar a un apartamento en el edificio de una cooperativa de vivienda, sujeto al consentimiento de la junta general de miembros de la cooperativa. En el parque de viviendas, que es propiedad de empresas, instituciones, organizaciones, las oficinas pueden proporcionarse a los empleados en virtud de un contrato de arrendamiento con el propietario.
Lejos de todos los trabajadores tienen derecho a recibir servicio de vivienda. El gobierno de la Federación de Rusia, los órganos ejecutivos federales, los órganos ejecutivos de los sujetos de la Federación de Rusia establecen la lista de categorías de trabajadores a los que se les puede proporcionar alojamiento para oficinas. La legislación especial se aplica al personal militar (Ley de RF sobre el estatuto del personal militar y los actos reglamentarios del Gobierno de la Federación de Rusia, Ministerio de Defensa de la Federación de Rusia) adoptados de conformidad con este.
El Código de Vivienda establece un procedimiento especial para proporcionar alojamiento en la oficina. La base para emitir una orden de alojamiento en una oficina es la decisión de la administración de la empresa (institución, organización). La compañía envía los documentos a la administración local, donde se emite una orden de servicio y se emite al ciudadano. El pedido se emite en un formulario especial con una marca de "servicio". La decisión de la administración de la empresa de proporcionar servicios de vivienda no necesita ser aprobada por el organismo gubernamental local.
Por lo tanto, la legalidad de la introducción de una vivienda de servicio está determinada por los siguientes motivos:
La decisión de la administración de la empresa de asignar espacio de vivienda para oficinas;
La decisión de la administración local (gobierno local) sobre la inclusión de locales residenciales en el servicio;
La decisión de la administración sobre la provisión de locales residenciales, incluida en el número de funcionarios, empleados, que tienen derecho a recibir viviendas oficiales.
Si existen tales motivos, la administración local está obligada a emitir una orden de servicio al ciudadano. Los derechos y obligaciones del inquilino están determinados principalmente por el estado de la vivienda. Si un ciudadano es colocado en una vivienda de servicio por una orden de residencia en una casa de un fondo de vivienda estatal o municipal, y viceversa, o una persona fuera de la categoría de trabajadores que pueden recibir dicha vivienda se inculca en una sala de servicio por una orden de trabajo declarado nulo por los tribunales.
Se firma un contrato escrito entre un ciudadano en cuyo nombre se emite una orden de espacio de oficina y la administración de una empresa (institución, unidad militar) para alquilar o alquilar una vivienda por el tiempo de trabajo (servicio) de un empleado, en relación con el cual se le ha proporcionado este local. En este caso, el contrato estipula específicamente la obligación del empleado de desalojar la vivienda en caso de que finalice su relación laboral (servicio) con esta empresa. Los empleados que tienen privilegios para pagar la vivienda y los servicios públicos según lo estipula la ley disfrutan de estos beneficios cuando viven en oficinas.
El estado de la vivienda de servicio implica restricciones significativas a los derechos de vivienda de los ciudadanos que viven en ella. Una vivienda no se puede reservar cuando se va a otra localidad, no está sujeta a cambios, no se puede entregar. El contrato de alquiler de oficinas no se puede cambiar a solicitud de un miembro de la familia del empleador para celebrar un contrato de empleo separado con él. Si un espacio de oficina se desocupó en un apartamento comunal, no se puede proporcionar para mejorar las condiciones de vida de los inquilinos de otros locales que no son oficiales.
Los deberes y responsabilidades de los inquilinos de oficina son casi los mismos que los de los empleadores estatales o municipales de vivienda. Si hay motivos estipulados por la ley, se puede reconocer que el inquilino del espacio oficial de vivienda ha perdido el derecho de uso de las instalaciones, así como el desalojo de dicho espacio.
Una razón adicional para el desalojo de los locales de oficinas es la finalización del trabajo en una empresa (en una institución u organización) que ha proporcionado locales de oficinas. En este caso, el inquilino y los ciudadanos que viven con él están sujetos a ser desalojados de los locales de oficinas sin proporcionar otra vivienda. Sin embargo, para algunas categorías de ciudadanos, la ley establece garantías: sin la provisión de otros locales residenciales, no pueden ser desalojados:
Los inválidos de guerra y otras personas militares con discapacidades que se han vuelto discapacitadas como resultado de una lesión, contusión o lesión resultante del cumplimiento de los deberes del servicio militar, o debido a una enfermedad asociada con estar en el frente;
Los participantes de la Gran Guerra Patriótica, que estaban en el ejército activo;
Familias de militares y partisanos, muertos o desaparecidos en el desempeño de sus deberes militares;
Familias militares;
Personas discapacitadas de entre los oficiales privados y comandantes de los cuerpos del Ministerio del Interior, quienes quedaron discapacitados como resultado de una lesión, contusión o lesión resultante del desempeño de sus funciones oficiales;
Personas que han trabajado en una empresa, institución, organización que les proporcionó alojamiento oficial durante al menos diez años;
Personas despedidas del puesto en relación con las cuales se les proporcionaron locales residenciales, pero que no terminaron sus relaciones laborales con una empresa, institución, organización que proporcionó estos locales;
Personas despedidas en relación con la liquidación de una empresa, institución, organización o para reducir el número o el personal;
Jubilados de vejez, jubilados personales;
Miembros de la familia de un empleado fallecido que recibió una vivienda oficial;
Discapacidades laborales de los grupos I y II, personas discapacitadas de los grupos I y II entre el personal militar y personas equivalentes a ellos;
Personas solteras (incluyendo cónyuges divorciados) con hijos menores que viven con ellos.
Al desalojar de las viviendas oficiales, estos ciudadanos deben recibir otra vivienda que cumpla con las normas sanitarias y técnicas establecidas y se encuentre dentro de los límites de este asentamiento. Al mismo tiempo, el tamaño del espacio habitable provisto puede no corresponder a la norma de espacio habitable por persona, pero debe determinarse de tal manera que no se pueda reconocer que los ciudadanos ubicados en esta sala necesitan mejores condiciones de vivienda.
Las características del estado de los locales de oficinas se manifiestan durante su privatización. Aunque la parte 1 del artículo 4 de la Ley de la Federación de Rusia "Sobre la privatización de la vivienda en Federación Rusa"se afirma que los locales de oficinas no están sujetos a privatización, en la parte 2 de este artículo se determina que el propietario del parque de viviendas y sus organismos autorizados, así como las empresas e instituciones a cargo del parque de viviendas, tienen derecho a decidir sobre la privatización de los locales de oficinas. Decidir sobre la privatización de la vivienda de oficina es un derecho, no una obligación, del propietario (administrador) de un parque de viviendas. En la práctica, las decisiones sobre la privatización se toman cuando los ciudadanos han trabajado en una empresa, en una institución. organizaciones que les proporcionaron un espacio oficial para vivir durante al menos 10 años, o que han vivido en este espacio durante al menos 10 años (cláusula 9 del Decreto del Alcalde No. 539-Р del 25 de mayo de 1994 “Sobre la privatización del parque de viviendas en St. Petersburg "). Para tomar una decisión de este tipo, la administración de la empresa (institución), en cuyo balance se encuentra una oficina, establece un período de 2 meses a partir de la fecha de presentación de la solicitud por parte del empleado. trabajador m y el jefe de la empresa (institución). Hay una segunda solución a la cuestión de la privatización de la vivienda de oficina: a solicitud de la administración de la empresa (institución) a la administración local, el espacio de oficina se transfiere a oficinas que no son de oficina y se privatiza por sus ocupantes de la manera habitual. Sin embargo, la implementación de esta opción de privatización también se realiza a discreción de la administración de la empresa; un ciudadano no tiene derecho a obligar a la administración a transferirle la propiedad del espacio de oficina ocupado por él.
Referencias:
2.http: //www.jurinform.ru/publications/estate/a142/print/
3.http: //pravonetwork.com.ru/content/Index29.htm
4. Código de Vivienda
TEMA 5. Edificio de apartamentos: concepto, elementos, métodos de gestión.
1. El concepto de edificio de apartamentos.
2. El derecho de los propietarios de locales residenciales a la propiedad común de un edificio de apartamentos.
3. Características del régimen legal de una acción en el derecho de propiedad común en un edificio de apartamentos
4. Instalaciones públicas en un edificio de apartamentos.
5. La junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
6. Gestión de edificios de viviendas.
Tema 5/2. Los propietarios de viviendas como una forma de administrar un edificio de apartamentos
1. El concepto y disposiciones generales de la HOA.
2. Organización y actividades de la Asociación de Propietarios.
3. Órganos de gestión de la Asociación de Propietarios y control sobre sus actividades.
4. Terminación de HOA
5. El estado legal de los miembros de la Asociación de Propietarios.
Tema 5/1: Propiedad común de un edificio de apartamentos
Pregunta 1. El concepto de un edificio de apartamentos.
Con la introducción del Código de la Vivienda de la Federación Rusa en 2005, se produjeron los siguientes cambios fundamentales en el ámbito de la vivienda: a diferencia del Código de la Vivienda de la RSFSR, identificó los edificios de apartamentos múltiples como objetos de administración, en lugar del conjunto de viviendas. Al mismo tiempo, el parque de viviendas es un conjunto de locales residenciales que no cubre la propiedad común de un edificio de apartamentos, que, de hecho, es el objeto principal de la administración. La legislación rusa consagra la construcción legal de un edificio de apartamentos, tradicional para muchas leyes, según el cual partes estructuralmente separadas de la casa (locales residenciales y no residenciales) pertenecen a diferentes propietarios, y las partes restantes de dicho edificio: estructuras de apoyo, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y otros equipos externos. o dentro de las instalaciones, que atienden a más de una habitación, otras propiedades de uso común, están en la propiedad de acciones comunes de los propietarios escheny (artículo 290 del Código de la vivienda Código Civil ;. artículo 36.).
Mientras tanto, en la ley y orden nacionales, la definición legal del concepto de "edificio de apartamentos" actualmente no está claramente definida, como resultado de lo cual no hay una claridad total en las ideas sobre un edificio de apartamentos en general y como un elemento hipotético de bienes raíces en particular. El edificio de apartamentos no se menciona como una propiedad o en el art. 130 del Código Civil de la Federación Rusa, ni en la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-ФЗ “Sobre el registro estatal de los derechos sobre bienes raíces y las transacciones con este” (Art. 1), ni en el Código de Vivienda de la Federación Rusa. En la literatura legal, los enfoques para determinar el régimen legal de un objeto específico son diferentes. Algunos autores - A.E. Tarasova, Yu.P. Dulce ta Borzenkova, V.K. Mikhailov: considere un edificio de apartamentos y como propiedad, y como un objeto de derechos civiles. En su opinión, al estar firmemente asociado con la propiedad de la tierra, un edificio de apartamentos cae bajo los signos formulados en la definición legislativa general de bienes raíces (Art. 130 del Código Civil), a diferencia de los locales en la casa, que todavía no tienen las características formales necesarias del objeto de la ley (no son una cosa independiente) y signos de la propiedad (no tienen una conexión directa con la tierra). Dicha comunicación se realiza a través del edificio (edificio de apartamentos), que es un objeto independiente de bienes raíces, por lo tanto, debe considerarse "como un objeto de derechos civiles y de vivienda al mismo tiempo", en particular, como "un posible objeto de derecho de propiedad".
Otros científicos (SG Pevnitsky), que también consideran un edificio de apartamentos como bienes raíces (junto con una empresa como un complejo de propiedades), al mismo tiempo lo reconocen como un objeto único no de derechos civiles, sino de regulación pública (planificación urbana y técnica).
Y sin embargo, la mayoría de los civiles - MG Piskunova, I.A. Drozdov, E.A. Chefranova, V.V. Chubarov y otros: niegan la posibilidad de reconocer un edificio de apartamentos como un objeto inmobiliario independiente y como un solo objeto de derechos civiles. Es necesario estar de acuerdo con el punto de vista de estos autores, quienes consideran que un edificio de apartamentos no es un objeto independiente de derechos, sino como su totalidad, en particular, la totalidad de una cosa "al servicio" y varias cosas "servidas", que son propiedad separada de varias personas. Los objetos que forman parte de la casa "tienen un régimen legal diferente, cuya unificación es imposible en las condiciones actuales, y también es imprudente". M.G. Piskunova señala acertadamente que "independientemente de la naturaleza física y la esencia de las relaciones de derecho civil, los bienes raíces son objetos con un régimen legal especial de bienes raíces, cuyo volumen de negocios obedece a reglas especiales, incluido el registro estatal de derechos y transacciones". Dado que un edificio de apartamentos no es un único objeto de derechos, solo puede actuar como un objeto construcción de capital, así como el objeto de contabilidad técnica.
En este caso, parece que un edificio de apartamentos no puede ser considerado:
una cosa indivisible en virtud de la inclusión en ella de objetos de derechos independientes;
la totalidad de las cosas principales y sus accesorios;
cosa compleja porque:
Primero, en contraste con una cosa compleja, creada artificialmente mediante la combinación de objetos heterogéneos físicamente no relacionados, unida solo por la posibilidad de usarlos para un solo propósito (parte 1 del artículo 134 del Código Civil de la Federación Rusa), un edificio de apartamentos incluye objetos conectados de manera constructiva;
En segundo lugar, a diferencia de lo establecido en la parte 2 del art. 134 del Código Civil de la Federación Rusa sobre la norma dispositiva sobre el destino común de todos los elementos de una cosa compleja, los locales de un edificio de apartamentos, por el contrario, están destinados a la circulación independiente, aunque son físicamente parte de él y, como tal, dependen del destino de la casa.
Por lo tanto, la mayoría de los científicos aceptan razonablemente que un edificio de apartamentos pertenece a una categoría especial de complejos de propiedades. Cabe señalar que se diferencia de un complejo de propiedad según el tipo de empresa que es un objeto de bienes raíces y un único objeto de derecho.
Entonces, habiendo resumido las definiciones propuestas en la literatura, destacamos la definición más precisa, en nuestra opinión, de este concepto propuesto por S.G. Pevnitsky: un edificio de apartamentos es un complejo de propiedades, que es una colección de objetos de derechos, es decir, locales unidos solo espacialmente y que pertenecen a diferentes propietarios, así como la propiedad de todos los propietarios sobre la base de propiedad compartida común dentro de un solo objeto tangible (planificación urbana y técnica). contabilidad).
El concepto de propiedad común en un edificio de apartamentos también se define de manera ambigua en la legislación, la práctica del cumplimiento de la ley y en la literatura. Es necesario reconocer la consideración generalmente aceptada de esta propiedad tanto por el legislador como por los civiles como un objeto independiente de bienes raíces y, por lo tanto, un solo objeto de ley. Sin embargo, en práctica judicial La propiedad común de la casa se entiende como una parte integral del apartamento, que es una cosa compleja (Art. 134 del Código Civil de la Federación Rusa). Así, el Tribunal Supremo de la Federación Rusa en uno de los casos observó que el apartamento es lo principal, y la propiedad común le pertenece, lo que sigue el destino de lo principal (Artículo 135 del Código Civil de la Federación Rusa). Algunos estudiosos apoyan esta opinión, basada en la comprensión tradicional de lo principal y la pertenencia, que se remonta a la ley romana. Sin embargo, nos inclinamos a la opinión de los autores que no aceptan esta posición sobre la base de la interpretación literal de la legislación rusa (la desconexión física de lo principal y la pertenencia, el valor independiente de lo principal, la imposibilidad de considerar las cosas principales y subordinadas como partes de una cosa compleja). Además, en el art. 135 del Código Civil de la Federación Rusa se trata de cosas (objetos del mundo material), mientras que el Código de Vivienda de la Federación Rusa tiene en cuenta la dependencia de los derechos de propiedad, que se indica en el art. 37 seguir la participación del propietario de los locales en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de apartamentos al destino del derecho de propiedad de los locales especificados, mientras que excluye la opcionalidad de las normas del art. 134 y 135 del Código Civil. Por lo tanto, la explicación anterior de la Corte Suprema de la Federación Rusa parece irrazonable, ya que:
No distingue entre el régimen de una cosa compleja y la cosa principal y los accesorios;
Los locales de la casa están conectados con la propiedad común no solo para el propósito previsto, sino también constructivamente;
De manera imperativa, la regla de seguir el destino del derecho de propiedad a la colocación de la parte correspondiente en el derecho de propiedad común.
En este caso, existe un vínculo inextricable no de cosas, sino de derechos reales.
A su vez, la propiedad común no suele interpretarse como una cosa compleja, ya que este concepto "se usa más bien por conveniencia en la dinámica de la rotación civil que en las relaciones estáticas, ya que las cosas que constituyen una cosa compleja no pierden su independencia". Por lo tanto, estamos de acuerdo con la conclusión de los civilistas de que, en virtud de la gran cantidad de cosas no independientes que pertenecen a la propiedad común que están conectadas por un solo propósito y de manera constructiva, la categoría de "complejo de propiedad" parece ser la más apropiada, que debe distinguirse del complejo de propiedad por el tipo de empresa que no es una combinación Sólo cosas, pero también derechos y obligaciones.
Como resultado del análisis, parte 1 del art. 36 Código de Vivienda de la Federación Rusa (teniendo en cuenta la posibilidad de ubicación en un edificio de apartamentos no solo residencial, sino también en locales no residenciales), ampliando el conjunto de características propuesto en la literatura, podemos distinguir los siguientes criterios para clasificar un objeto como propiedad común de una casa:
territorial: el objeto está ubicado en la casa o en el terreno asignado para esta casa;
residual: el objeto no es parte de un apartamento u otro local, un objeto de propiedad independiente;
objetivo: el objeto está diseñado para servir a más de una habitación en la casa o para la operación y mejora de la casa en su conjunto.
Estos signos deben ser agregados. Un objeto que no corresponde a al menos uno de ellos no puede considerarse propiedad común de un edificio de apartamentos.
Teniendo en cuenta los criterios anteriores, proponemos la siguiente definición de la categoría en consideración: propiedad común en un edificio de apartamentos es un complejo de propiedades, que es un objeto único de la propiedad compartida común de los propietarios de locales en una casa, que es una combinación de parcelas de terreno asignadas para esta casa y objetos ubicados en la casa o en Los terrenos especificados no forman parte de los locales, son objetos de propiedad independientes y están diseñados para servir a más de una habitación. Nia en la casa o para el funcionamiento y la mejora de la casa en su conjunto. Por lo tanto, desde el punto de vista de un enfoque sistemático, se puede observar la situación cuando uno que tiene una estructura compleja de un complejo de propiedad (propiedad común de una casa) es parte de un sistema más complejo: otro complejo de propiedad (edificio de apartamentos).
Un edificio de apartamentos es un objeto complejo y heterogéneo, cuyos elementos pueden tener diferentes regímenes legales, requisitos de gestión y varían según el tema, es decir, gerentes Por lo tanto, uno debe entender claramente la estructura interna de un edificio de apartamentos y la interrelación de sus elementos en el sistema.
En términos materiales, el edificio de apartamentos se refleja en el agua del propio edificio. En la composición del edificio se encuentran los siguientes elementos (Fig. 1).
Elementos estructurales del edificio: partes del edificio, que son estructuras de construcción (protección de las estructuras de cojinetes y no portantes, cimientos, techos, pisos, paredes, etc.).
Locales residenciales y no residenciales. Los locales residenciales son, de hecho, ciertos volúmenes entre estructuras de edificios, destinados a la residencia permanente de los ciudadanos (apartamentos).
Legalmente, el concepto de "residencial" está consagrado en la Parte 2 del art. 15 LCD RF. Por lo tanto, los locales residenciales son locales aislados, que son bienes raíces y son adecuados para la residencia permanente de los ciudadanos (cumple con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, otros requisitos de la ley). Para locales residenciales según art. 16 ZhKK RF incluye una casa residencial, parte de una casa residencial, apartamento, parte de un apartamento, habitación. Gestión de un edificio de apartamentos: conceptos generales.
La figura X. Elementos constructivos.
Los locales no residenciales son locales en un apartamento de varios departamentos, tyr house (volúmenes entre estructuras de edificios), destinados a la implementación de actividades permitidas (oficinas, tiendas, farmacias, clínicas y otros locales).
3. Locales que no forman parte de locales residenciales y no residenciales: todos los demás locales (volúmenes entre estructuras de edificios), no relacionados con apartamentos ni locales no residenciales (oficinas, tiendas, etc.). Tales premisas incluyen, por ejemplo, corredores, áticos, sótanos, huecos de ascensores.
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Gestión eficaz de la casa
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"4. Ingeniería de redes y equipos dentro del edificio: comunicaciones y equipos ubicados en la casa y diseñados para brindar servicios de vivienda y servicios públicos. En términos relativos, se trata de tuberías, plantas de calderas, eliminación de basura, equipos de ascensores, etc.
Cabe señalar que las instalaciones residenciales (no residenciales) no se considerarán como un objeto de administración en el marco de un edificio de apartamentos por las siguientes razones:
1) con respecto a la gestión de dichos locales, una decisión (tomada por su propietario;
2) en relación con todos los demás elementos de la decisión sobre cuestiones de gestión, se toman en una reunión general de propietarios de locales.
Hablando sobre la administración de edificios de apartamentos residenciales, implica la administración de dicha propiedad.
EJEMPLO
En la casa de tres familias compraron apartamentos S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Son los propietarios de sus apartamentos y resuelven de forma independiente los problemas de reparación, reurbanización y alquiler de sus apartamentos. Pero las partes restantes del edificio son propiedad común de S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Los problemas de reparación, reconstrucción y otros problemas de gestión relacionados con estos objetos deben resolverse conjuntamente.
Además del edificio en sí, un terreno (como regla, junto con otros objetos ubicados en él) puede ser parte de un edificio de apartamentos. Cabe señalar que la legislación anterior requería necesariamente la presencia de un terreno como parte de un edificio de apartamentos. En particular, existía tal cosa como "condominio", que significaba un solo complejo de bienes raíces, que incluía la parcela de terreno y los objetos de bienes raíces ubicados en él (edificio, etc.). Hasta la fecha, el concepto de "condominio" en la legislación ha sido reemplazado por "el" edificio de apartamentos ", mientras que los plazos para
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el final de la formación de parcelas de terrenos para varios departamentos-\u003e tyrmydomami1.
Teniendo en cuenta las disposiciones de la legislación de vivienda y el principio de unidad de las parcelas y objetos fuertemente asociados con ellos (en nuestro caso, edificios de apartamentos) proclamados por el Código de Tierras de la Federación Rusa, se puede llegar a la siguiente conclusión.
El edificio de apartamentos como objeto de gestión en el marco del derecho de la vivienda consta de los siguientes elementos principales:
edificios, incluyendo:
elementos estructurales del edificio.
locales que no forman parte del software RESIDENCIAL y no residencial (locales;
redes y equipos de ingeniería dentro del edificio; "
el terreno en el que se encuentra el edificio,
incluyendo:
elementos de jardinería y mejora.
objetos ubicados en ella y destinados al mantenimiento, operación y mejora de la vivienda.
Estos elementos se analizarán con más detalle en la sección 1.2 del libro.
Cabe señalar que cuando los autores hablan sobre la administración de un edificio de apartamentos, se refieren específicamente al residencial MHO-, edificio de apartamentos. ¿Qué significa este concepto? Anteriormente, la legislación contenía el siguiente criterio para clasificar una casa como residencial: más del 50% del área de los edificios debería estar destinada a la residencia permanente de los ciudadanos. En la actualidad, un edificio residencial es un edificio destinado a la residencia permanente de los ciudadanos. En otras palabras, el edificio debe ser inicialmente diseñado o reconstruido para la residencia permanente de los ciudadanos en él. Estar en los primeros pisos de un edificio no residencial (tiendas, farmacias, oficinas, etc.) no cambia el estado de un edificio a no residencial, ya que (el edificio) permanece destinado a los ciudadanos, y no se convierte en un objeto de producción industrial o un edificio de oficinas. * El concepto de "edificio de apartamentos" en el LCD de la Federación Rusa no se revela,
se incluye en la Instrucción "Sobre las peculiaridades de realizar entradas en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con este durante el registro estatal de derechos sobre objetos de bienes raíces que son propiedad común en un edificio de apartamentos, que proporciona información sobre los derechos de propiedad común registrados de dichos bienes inmuebles. Propiedad, aprobada por orden del Ministerio de Justicia de Rusia el 14 de febrero de 2007. No. 29
Un edificio de apartamentos es una combinación de dos y más (más apartamentos que tienen salidas independientes a la parcela adyacente a una vivienda o a áreas comunes en dicha casa; un edificio de apartamentos contiene en sí elementos de la propiedad común de los propietarios de los locales en Vivienda conforme a la legislación de vivienda.
Por lo tanto, es posible identificar una serie de señales, en presencia de las cuales se distribuirán a la casa las reglas para administrar edificios de apartamentos:
a) consiste en no menos de dos locales (locales equipados estructuralmente, que brindan la posibilidad de acceso directo a áreas comunes) que pertenecen a diferentes propietarios (que significa "edificio de apartamentos");
b) contiene elementos de propiedad común (estructura del edificio, redes dentro del edificio, locales que no forman parte de apartamentos, terrenos), que pertenecen a los propietarios sobre la base de la propiedad compartida común;
c) está destinado a la residencia permanente de los ciudadanos (que significa "edificio residencial");
d) se encuentra en la parcela de tierra.
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Gestión de un edificio de apartamentos: conceptos generales.
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Por lo tanto, los propietarios de edificios de apartamentos están obligados a elegir un método de administración de la casa utilizando los procedimientos establecidos por la legislación de vivienda (celebración de reuniones generales, encuestas, etc.). ,
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Para referencia]
La primera mención de edificios de apartamentos en el derecho interno | Pero la legislación se refiere a 1949 g. 3 p.1 del Reglamento del Consejo | De los Ministros de la RSFSR del 1 de marzo de 1949 No. 152 "Sobre el procedimiento para aplicar el Decreto] del Presidium del Consejo Supremo de la RSFSR del 2 de febrero de 1949" Sobre la modificación de la legislación de la RSFSR en relación con el Decreto del Presidium del Consejo Supremo de la URSS del 26 de agosto de 1948 "Sobre el derecho de los ciudadanos a la compra y construcción de casas residenciales individuales "1 declaró que" tierra- | parcelas para la construcción de viviendas multifamiliares según los proyectos estándar de las fuerzas de los desarrolladores individuales sobre la base de la ayuda mutua con la preservación de los derechos de propiedad personal de uno! Los desarrolladores por departamento se asignan en tamaño determinado por el comité ejecutivo de los soviets de la ciudad y del distrito de los diputados de las personas ”.
La construcción de DOMOV en varios departamentos se fomentó en SOOTVЄTST- ("con el decreto del Comité Central del PCUS y el Consejo de Ministros de Protección de la Federación Rusa el 31 de julio de 1957" Sobre el desarrollo de la construcción de viviendas en la URSS ".
El concepto de "edificio de apartamentos" se utilizó en la resolución del Consejo de Ministros de la RSFSR del 9 de julio de 1959 No. 1184 "¡Sobre medidas para promover la construcción colectiva de individuos de unidades múltiples y unidades individuales! Viviendas residenciales ”, en el Código Civil de la RSFSR. ,
Actualmente, se utiliza el concepto de "edificio de apartamentos"! en diversos actos jurídicos :;
cláusula 1, artículo. 74 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "En el ip-teke (prenda de bienes raíces)";
cláusula 1, artículo. 41 Código de construcción de la ciudad de la Federación de Rusia; El art. 289-291,673,676 del Código Civil de la Federación Rusa.
En conclusión, consideramos las principales diferencias entre una casa residencial (no un edificio de apartamentos) y un edificio de apartamentos residenciales (consulte la Tabla 1).
1 Recopilación de decretos y órdenes del Consejo de Ministros de la RSFSR. 1949. № 1. El art. y
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Tabla 1
Las principales diferencias entre una vivienda y un edificio de apartamentos residencial клkloydiyi * Vivienda de apartamentos Propiedad del propietario: [- habitación - elementos estructurales, sistemas de ingeniería y una parcela de tierra Propiedad del propietario:
- locales - una participación en el derecho de propiedad común a la propiedad común de una casa
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Principal\u003e Abstracto\u003e Construcción
Un edificio de apartamentos es un objeto complejo y heterogéneo, cuyos elementos pueden tener diferentes regímenes legales, requisitos de gestión y varían según el tema, es decir, gerentes Por lo tanto, uno debe entender claramente la estructura interna de un edificio de apartamentos y la interrelación de sus elementos en el sistema.
En términos materiales, el edificio de apartamentos se expresa en la forma del edificio en sí. En la composición del edificio se encuentran los siguientes elementos (Fig. 1).
1. Elementos estructurales del edificio: partes del edificio, que son estructuras de edificios (que protegen las estructuras de cojinetes y no rodantes, cimientos, techos, pisos, paredes, etc.).
2. Locales residenciales y no residenciales. Los locales residenciales son, de hecho, ciertos volúmenes entre estructuras de edificios, destinados a la residencia permanente de los ciudadanos (apartamentos). Legalmente, el concepto de "residencial" está consagrado en la Parte 2 del art. 15 LCD RF. Por lo tanto, los locales residenciales son locales aislados, que son bienes raíces y son adecuados para la residencia permanente de los ciudadanos (cumple con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, otros requisitos de la ley). Para locales residenciales según art. 16 El Código de Vivienda de la Federación Rusa es una casa residencial, parte de una casa residencial, apartamento, parte del apartamento, habitación.
Los locales no residenciales son locales en un edificio de apartamentos (volúmenes entre estructuras de edificios) destinados a la implementación de actividades permitidas (oficinas, tiendas, farmacias, clínicas y otros locales).
3. Locales que no forman parte de locales residenciales y no residenciales: todos los demás locales (volúmenes entre estructuras de edificios), no relacionados con apartamentos ni locales no residenciales (oficinas, tiendas, etc.). Tales premisas incluyen, por ejemplo, corredores, áticos, sótanos, ejes de elevación. Ingeniería de redes y equipos dentro del edificio: comunicaciones y equipos ubicados en la casa y diseñados para proporcionar viviendas y servicios comunitarios. En términos relativos, se trata de tuberías, plantas de calderas, un conducto de basura, equipos de elevación, etc.
Cabe señalar que las instalaciones residenciales (no residenciales) no se considerarán como un objeto de administración en el marco de un edificio de apartamentos por las siguientes razones:
1) en relación con la gestión de dichos locales, la decisión es tomada por su propietario;
2) en relación con todos los demás elementos de la decisión sobre cuestiones de gestión, se toman en una reunión general de propietarios de locales.
Hablando sobre la administración de edificios de apartamentos residenciales, implica la administración de dicha propiedad.
En la casa de tres familias compraron apartamentos S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Son los propietarios de sus apartamentos y resuelven de forma independiente los problemas de reparación, reurbanización y alquiler de sus apartamentos. Pero las partes restantes del edificio son propiedad común de S. Ivanov, D. Petrov y K. Sidorov. Las cuestiones de reparación, reconstrucción y otras cuestiones de gestión en relación con estos objetos deben resolverse conjuntamente. Además del edificio en sí, un terreno (como regla, junto con otros objetos ubicados en él) puede ser parte de un edificio de apartamentos.
Cabe señalar que la legislación anterior requería necesariamente la presencia de un terreno como parte de un edificio de apartamentos. En particular, existía tal cosa como "condominio", que significaba un solo complejo de bienes raíces, que incluía la parcela de terreno y los objetos de bienes raíces ubicados en él (edificio, etc.). Hasta la fecha, el concepto de "condominio" en la legislación ha sido reemplazado por "edificio de apartamentos", mientras que existen plazos establecidos para la finalización de la formación de terrenos en edificios de apartamentos.
Teniendo en cuenta las disposiciones de la legislación de vivienda y el principio de unidad de las parcelas y objetos fuertemente asociados con ellos (en nuestro caso, edificios de apartamentos) proclamados por el Código de Tierras de la Federación Rusa, se puede llegar a la siguiente conclusión.
El edificio de apartamentos como un objeto de gestión en el marco de la legislación de vivienda consta de los siguientes elementos principales:
edificios, incluyendo:
Elementos estructurales del edificio;
Locales que no forman parte de locales residenciales y no residenciales;
Ingeniería de redes y equipos dentro del edificio;
el terreno en el que se encuentra el edificio, incluyendo:
Elementos de jardinería y mejora;
Objetos ubicados en ella y destinados a mantenimiento, operación y mejora de la casa.
Cabe señalar que cuando los autores hablan sobre la administración de un edificio de apartamentos, se refieren al edificio de apartamentos residenciales. ¿Qué significa este concepto? Anteriormente, la legislación contenía el siguiente criterio para clasificar una vivienda como residencial: más del 50% del área de los edificios debería estar destinada a la residencia permanente de los ciudadanos.
Actualmente, un edificio residencial es un edificio destinado a la construcción permanente.
residencia de los ciudadanos. En otras palabras, el edificio debe ser inicialmente diseñado o reconstruido para la residencia permanente de los ciudadanos en él. Estar en los primeros pisos de un edificio no residencial (tiendas, farmacias, oficinas, etc.) no cambia el estado de un edificio a no residencial, ya que (el edificio) permanece destinado a los ciudadanos, y no se convierte en un objeto de producción industrial o un edificio de oficinas.
El concepto de "edificio de apartamentos" no se divulga en el complejo de viviendas de RF, se cita en la Instrucción "Sobre las peculiaridades de hacer entradas en el registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con este durante el registro estatal de derechos sobre objetos inmobiliarios que son propiedad común en un edificio de apartamentos, proporcionando información sobre los derechos de propiedad común registrados de dichos bienes inmuebles ", aprobado por orden del Ministerio de Justicia de Rusia el 14 de febrero de 2007. No. 29
Un edificio de apartamentos es una combinación de dos o más apartamentos que tienen salidas independientes a una parcela de terreno adyacente a una casa residencial, o a áreas comunes en dicha casa; casa de apartamentos contiene en
elementos de la propiedad común de los propietarios de los locales en una casa de este tipo de conformidad con la legislación de vivienda.
Por lo tanto, es posible identificar una serie de señales, en presencia de las cuales se distribuirán a la casa las reglas para la administración de edificios de apartamentos:
a) consiste en no menos de dos locales (locales estructuralmente separados, que brindan la posibilidad de acceso directo a áreas comunes) que pertenecen a diferentes propietarios (que significa "edificio de apartamentos");
b) contiene elementos de propiedad común (estructura del edificio, redes dentro del edificio, locales que no forman parte de apartamentos, terrenos), que pertenecen a los propietarios sobre la base de la propiedad compartida común;
c) está destinado a la residencia permanente de los ciudadanos (que significa "edificio residencial");
d) se encuentra en la parcela. Por lo tanto, los propietarios de edificios de apartamentos están obligados a elegir un método de administración de la casa utilizando los procedimientos establecidos por la legislación de vivienda (celebración de reuniones generales, encuestas, etc.).
Para referencia, la primera mención de edificios de apartamentos en la legislación nacional se refiere a 1949. Abs. 3 P.1 de la Resolución del Consejo de Ministros de la RSFSR del 1 de marzo de 1949 No. 152 "Sobre el procedimiento para aplicar el Decreto del Presidium del Soviet Supremo de la RSFSR del 2 de febrero de 1949" Sobre la modificación de la legislación de la RSFSR en relación con el Decreto del Presidium del Soviet Supremo de la USSR del 26 de agosto de 1948 “El derecho de los ciudadanos a comprar y construir casas residenciales individuales” declaró que “los terrenos para la construcción de edificios residenciales multifamiliares proyectos tipicos "las fuerzas de los desarrolladores individuales en base a la asistencia mutua laboral con la preservación de los derechos de propiedad personal de un desarrollador a un apartamento se asignan en tamaños determinados por los comités ejecutivos de los soviéticos de la ciudad y de los distritos de los Diputados Populares".
La construcción de edificios de apartamentos se fomentó de conformidad con el decreto del Comité Central del PCUS y el Consejo de Ministros Nº 931 de la URSS, con fecha 31 de julio de 1957, "Desarrollo de la construcción de viviendas en la URSS".
El concepto de "edificio de apartamentos" se utilizó en la resolución del Consejo de Ministros de la RSFSR del 9 de julio de 1959 No. 1184 "0 medidas para promover la construcción colectiva de viviendas residenciales unifamiliares y unifamiliares" en el Código Civil de la RSFSR.
Actualmente, el concepto de "edificio de apartamentos" se utiliza en varios actos jurídicos:
cláusula 1, artículo. 74 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre Hipoteca (prenda de bienes raíces)";
cláusula 1, artículo. 41 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa;
el art. 289-291,673,676 del Código Civil de la Federación Rusa, etc. En conclusión, consideramos las principales diferencias entre una casa residencial (no un edificio multifamiliar) y un edificio residencial multifamiliar (ver Tabla 1).
Casa apartamento
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Wikipedia, la enciclopedia libre.
Edificio de apartamentos: un edificio donde los apartamentos, las habitaciones y los locales comerciales son propiedad de personas físicas y jurídicas. Contenido [debe eliminarse]
1 Edificio de viviendas desde un punto de vista legal.
2 Derechos y obligaciones de los propietarios de locales en edificios de apartamentos.
3 Antecedentes históricos
4 notas
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Edificio de viviendas desde un punto de vista legal.
El edificio de apartamentos consiste en:
locales residenciales (apartamentos o habitaciones, si se trata de un dormitorio, los locales pueden ser propiedad de personas físicas y jurídicas (organizaciones privadas o públicas o el Departamento de Política de Vivienda y el Fondo de Vivienda de Moscú).
locales no residenciales (como norma, los locales ubicados en los primeros pisos de los edificios y propiedad del Departamento de Propiedad de la Ciudad de Moscú - DIGM, varias entidades legales o ciudadanos)
Otros locales que no forman parte de los apartamentos y que dan servicio a más de una habitación, incluidos los aterrizajes, elevadores, áticos y sótanos que cuentan con equipo de ingeniería, que atienden a más de una habitación, enclaves y estructuras de apoyo, la parcela en la que se encuentra el edificio de apartamentos y otras Locales de propietarios en edificio de apartamentos.
Ingeniería de sistemas y comunicaciones.
Una lista completa de propiedades comunes en un edificio de apartamentos para cada tipo de edificio es individual, por ejemplo, algunas casas tienen un ascensor, otras no, una casa está equipada con un sistema de eliminación de humo y prevención automática de incendios, y la otra no se instala debido a edificios de poca altura, etc. el edificio de apartamentos en la forma más general se especifica en el artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, una lista más detallada de los bienes que deben estar presentes en el edificio de apartamentos se especifica en el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 491. Además del Código de Vivienda de la RF y el Decreto del Gobierno de RF de la propiedad común, sobre todo para el hogar, se determina por el propio pueblo, las autoridades locales y las autoridades públicas.
Una casa de apartamentos como objeto de bienes raíces es una propiedad común de las personas que poseen los locales en dicha casa. La propiedad de las acciones debe considerarse teniendo en cuenta que sus acciones pueden determinarse sobre la base de la ley.
En otras palabras, la participación en la propiedad de una propiedad común en un edificio de apartamentos es proporcional al área de los locales de cada propietario individual.
Por ejemplo, el área de todos los apartamentos en un edificio de apartamentos es de 4800 m2, y los locales comerciales (tiendas, oficinas, etc.) - 200 m2. Total: 5000 metros cuadrados El propietario de un apartamento de 100 metros cuadrados, o el 2% de todo el espacio de la casa, es el propietario del 2% de la parcela de tierra decorada para un edificio de apartamentos, todas las aguas residuales y tuberías de agua, paredes, vigas, cimientos y todo lo demás que no pertenezca a nadie. Estaba en la propiedad justo en este edificio.
Cabe señalar que a pesar de la participación en el derecho de propiedad común, el propietario de las instalaciones (apartamento o local comercial) no puede asignar su parte en especie. Esto significa que será ilegal que el propietario del apartamento diga, y mucho menos que lleve a cabo acciones para capturar una parte de area de aterrizaje o un ascensor, o sin una decisión apropiada de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para usar el ático, el techo, el sótano u otros locales relacionados con la propiedad común, para sus fines: espacio de almacenamiento, taller u otra cosa.
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Derechos y obligaciones de los propietarios de locales en edificios de apartamentos.
Los propietarios de los locales utilizan y disponen de propiedades comunes en un edificio de apartamentos dentro de los límites establecidos por la ley. Así, por ejemplo, todos usan la tolva de basura, la plomería, la calefacción, la electricidad y otros beneficios comunes de una casa moderna, así como las áreas comunes (pasillos, entradas y escaleras) de acuerdo con el derecho del propietario, los propietarios otorgan dichos derechos a sus empleadores.
Al utilizar los locales y las redes de ingeniería, los residentes los usan, los llamados El desgaste normativo (natural) y por un período especificado en la documentación técnica de la casa debe repararse y / o reemplazarse con el objeto de uso (condicionalmente, tuberías o estructuras). Esto se desprende de los requisitos del Código Civil de la Federación Rusa y, específicamente, del artículo 39 de la LCD RF.
El mecanismo existente de administración y operación de propiedad común y consagrado en el Código de Vivienda de la Federación Rusa permite a los propietarios no hacer un seguimiento de los plazos para la reparación y reparación de la propiedad común, sino contratar organizaciones especializadas con licencia para llevar a cabo la inspección eléctrica y la reparación adicional de las estructuras de soporte, soporte y otras estructuras de la casa.
En la práctica, esto se implementa de tres maneras (a través de la reunión general del propietario del local):
La conclusión de un contrato de administración con la Organización de Gestión es la opción más fácil para los residentes-propietarios.
Creación de HOA
Gestión directa de los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos.
En el caso de elegir la HOA, el estatuto de esta organización sin fines de lucro puede prever derechos y obligaciones adicionales para los miembros de la HOA.
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Antecedentes historicos
La primera mención de un edificio de apartamentos, como una frase completa, fue en el acto reglamentario y legal de 1959: la decisión del personal del personal de la RSFSR, de fecha 09.07.1959. - CONSTRUIR COLECTIVOS DE DESARROLLADORES INDIVIDUALES ”). Y en la resolución del Consejo de Ministros de la URSS del 21 de julio de 1947 No. 2604 "SOBRE EL MOVIMIENTO DE KOLKHOZNIKS Y OTRA POBLACIÓN A LAS COLECCIONES Y CONDICIONES DE LA REGIÓN KALININGRAD", se cumple el concepto de un edificio residencial multifamiliar. A lo largo de todo el régimen soviético, el concepto de edificio de apartamentos o edificio de apartamentos se utiliza en las leyes, reglamentos y otros actos reglamentarios de la URSS o RSFSR. No hay diferencia en estos conceptos.
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Notas
P.6 Decreto gubernamental No. 47 de 28 de enero de 2006.
Art. 244 del art. Código Civil 245 de la Federación Rusa.
Artículo 37 Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Cláusula 1, cláusula 4 del artículo 37 Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Art.210 del Código Civil de la Federación Rusa.
Ver Sección VIII del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
Definición del término Casa de apartamentos, concepto Casa de apartamentos, Qué es - Casa de apartamentos
Un edificio de apartamentos se reconoce como una combinación de dos o más apartamentos que tienen salidas independientes a una parcela adyacente a una vivienda o a áreas comunes en dicha vivienda. El edificio de apartamentos contiene elementos de la propiedad común de los propietarios de los locales en tal casa de acuerdo con la legislación de vivienda.
El edificio de apartamentos es un tipo de vivienda.
No están permitidos para ser utilizados como locales residenciales de uso auxiliar, así como locales que son parte de la propiedad común de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos.
Variantes de definiciones:
Atencion Esta definición tiene un estatus regional!
Apartamentos o edificios residenciales que cuentan con todo tipo de servicios: casas equipadas con agua corriente, alcantarillado, calefacción, suministro de agua caliente (calentador de agua local o central), bañeras (ducha), estufas de gas o de piso.
Apartamentos o edificios residenciales que no cuentan con todo tipo de comodidades: casas que carecen de uno de los tipos de equipos.
Fuente: Resolución del Jefe de la Administración de la Ciudad de Nizhny Novgorod de 21 de diciembre de 2007 N 6244 "Sobre la determinación de la cantidad de pago por el uso de locales residenciales (alquiler en alquiler) a partir del 1 de enero de 2008"
Ubicación: en toda la ciudad. Como regla general, están ubicados en áreas con infraestructura desarrollada, cerca del metro.
Aspecto arquitectónico: edificios de cinco pisos construidos en el período. reinado de Jruschov. En los edificios no hay ático, rampa de basura, ascensor. Estructuras portantes - externas. Inicialmente, las casas de Khrushchev fueron construidas con ladrillos (como existen en los distritos de Vyborgsky, Kalininsky), y desde principios de los años 60, para ahorrar, hubo una transición a la construcción de viviendas de paneles.
Diseño: los apartamentos tienen un área muy pequeña de habitaciones y cocina, baño combinado, poca retención de calor. Superficie total: 1 habitación. - 30-43 metros cuadrados. 2 habitaciones - 41-46 metros cuadrados. 3 habitaciones - 54-62 metros cuadrados. 4 habitaciones - 62-72 metros cuadrados.
La serie principal: el panel contiene la serie 1-507, GI, 1-335, OD y edificios de ladrillo Series 1-528 y 1-527.
PRINCIPIOS DE LA EVALUACIÓN Y MONITOREO INMOBILIARIO MASIVO DEL MERCADO INMOBILIARIO
Los bienes inmuebles se estiman utilizando computadoras que utilizan información catastral. Esquemáticamente, el proceso de evaluación puede ser presentado:
La norma de valoración utilizada en Suecia da el verdadero valor del valor de mercado obtenido con el mejor uso de la propiedad. El costo estimado es el 75% del valor de mercado que existió dos años antes de impuestos. Por ejemplo, la estimación de 1996 se basa en el valor de mercado de 1994. Desde 1996, el valor estimado se ha llevado a cabo anualmente para la mayoría de las unidades de propiedad distintas de la propiedad industrial.
El modelo de evaluación de masas se especifica sistemáticamente (ver más abajo). El refinamiento se basa en datos del mercado inmobiliario. Para ello, el mercado inmobiliario está continuamente vigilado. El seguimiento se lleva a cabo de varias maneras.
El primer método es monitorear las transacciones de bienes raíces en el mercado secundario. Los resultados del monitoreo se almacenan en la base de datos nacional de transacciones inmobiliarias. Los datos en la base de datos provienen del Registro Nacional de Derechos Inmobiliarios. A su vez, los datos en este registro caen en el momento del registro de transacciones de bienes raíces. La conformidad del precio de mercado con el valor tasado actual se monitorea para cada transacción. La relación entre el precio de la transacción y el valor estimado se registra en la base de datos de la transacción. El contenido de esta base de datos se explica en la siguiente tabla.
Fragmento de impresión de la base de datos nacional de transacciones inmobiliarias.
Tipo de propiedad
Municipio
Numero catastral
Area de tierra
Tipo de edificio
Área de construcción
Año de construcción
Calidad
Precio de venta, SEK * 1000
Fecha de venta
Precio / estimado. el costo
Base 1998 almacena información sobre 700,000 transacciones de compra / venta. La base de datos tiene un excelente acceso abierto, sin restricciones, a través de Internet.
El segundo método es monitorear la calidad de los edificios. ¿De dónde proviene la información sobre la calidad de los edificios? ¿Quién actualiza esta información y cómo, si no hay instituciones tales como una oficina de inventario técnico? Tradicionalmente, estos datos se obtienen de los mismos propietarios. En el año anterior a la valoración masiva de bienes inmuebles, se distribuye un cuestionario de dos páginas a todos los propietarios. El cuestionario tiene un total de 34 preguntas, para las cuales se proporcionan alrededor de 60 respuestas sí / no. Sólo el área del edificio es medida por el municipio. Los ciudadanos presentan formularios de solicitud al servicio de impuestos. El Servicio de Impuestos ingresa las respuestas en la base de datos. En este caso, a cada respuesta se le asignan puntos, de acuerdo con el modelo de evaluación aceptado. La computadora calcula automáticamente el factor de calidad de la propiedad. Por ejemplo, 21. Esta base de datos es mantenida por el National Land Service, ubicado en su servidor en la ciudad de Evl, y se denomina "registro de edificios".
La tercera vía es monitorear el alquiler en el sector residencial. El monto de la renta afecta el cálculo del valor de mercado de esta propiedad. El seguimiento se realiza por los municipios. Cada municipio mantiene una base de datos correspondiente. Como la evaluación se ve afectada por las restricciones que surgen de la zonificación, en la misma base de datos para cada unidad de bienes raíces ingresada en el catastro se ingresa información sobre las restricciones a los derechos que surgen de los documentos de zonificación. El acceso a estas bases de datos tampoco está restringido.
El objetivo final de la evaluación masiva es obtener el valor exacto del valor de mercado total de la propiedad. El valor de mercado total de la propiedad se define como la suma del valor del terreno y el valor de los edificios. El costo de los terrenos y edificios se estima por separado.
El alcance y la frecuencia de la evaluación.
En 1996, se valoraron un total de 2,500,000 unidades de bienes raíces. Los costos de valuación masiva ascendieron a 250000000 SEK * o 100 SEK por unidad de bienes raíces. En una evaluación masiva pasó 3 meses. Hay valoraciones generales y especiales. La evaluación general se lleva a cabo de acuerdo con el siguiente calendario:
· 1988 y luego cada seis años (1994, 2004, etc.), edificios de apartamentos, edificios comerciales, instalaciones industriales (incluidas centrales eléctricas, piscinas de arena y canteras) e instalaciones especiales.
· 1990 y luego cada seis años (1996, 2002, etc.) se evalúan los edificios para una o dos familias, incluidas las casas de verano.
· 1992 y luego cada seis años (1998, 2004, etc.) se evalúan las propiedades agrícolas.
Se cree que el trabajo de evaluación e impuestos es más efectivo en el caso cuando cada vez que los evaluadores pueden centrarse en un tipo de bienes raíces y un modelo de valoración.
El nuevo valor estimado (línea de base) es válido por seis años, a partir del 1 de enero del año de evaluación, siempre que la propiedad no haya sufrido ningún cambio físico. Al final de este período, se lleva a cabo una nueva evaluación general, durante la cual se está estudiando nuevamente toda la información esencial sobre bienes raíces y el nivel de precios de mercado.
Si en los intervalos entre la valoración global de la propiedad sufre cambios físicos significativos, se lleva a cabo una nueva evaluación especial. Los cambios significativos son cambios que cambian el valor de los bienes raíces en un 20% o al menos 25,000 SEK. Esta es una nueva evaluación. La nueva estimación se basa en los mismos principios y niveles de precios que la última estimación general.
Desde 1996, se ha introducido la indexación, que se ha llevado a cabo junto con evaluaciones generales y especiales. Esto significa que el valor base mencionado anteriormente se recalcula anualmente con base en un coeficiente basado en las tendencias de los precios de mercado y los datos sobre el nivel de precios de mercado para un tipo particular de propiedad en un área determinada (región, municipio, etc.). El objetivo de la indexación es permitir que el valor evaluado, que hasta el momento se ha mantenido sin cambios durante un período de seis años, siempre que la propiedad no haya sufrido cambios físicos, siga gradualmente las tendencias de precios para un determinado tipo de propiedad. Esto elimina el riesgo de saltos bruscos en el valor estimado en la próxima revaluación.
EVALUACIÓN DE OBJETOS
Como ya se señaló, el objeto de la valoración es el de bienes raíces, pero los terrenos y los edificios también se valoran por separado. En algunos casos, el edificio se divide en partes para fines de evaluación si estas partes se utilizan para diferentes propósitos. Por ejemplo, una propiedad que incluye tanto una vivienda como un taller donde el propietario está involucrado en el negocio se divide en dos objetos de valoración. También hay una situación inversa. Por ejemplo, cuando dos o más objetos de bienes raíces, juntos forman una granja del mismo propietario. En este caso, todos los objetos de bienes raíces se tratan como un objeto sujeto a impuestos, la llamada unidad agrícola.
MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA
Para la evaluación del tipo de granja, diseñado para una y dos familias, se utiliza un modelo separado.
En primer lugar, se evalúa la propiedad inmobiliaria. Con este fin, todo el territorio de Suecia se divide en zonas de evaluación. La zona de evaluación es un área en la que el costo de una propiedad similar es aproximadamente el mismo. El número total de zonas de tasación para casas de una o dos familias es de aproximadamente 7,500. Las zonas se trazan en los mapas de tasación. Una vista ejemplar del mapa de evaluación y su leyenda se explica en la Figura 1. Los límites de la zona de evaluación, el identificador de la zona de evaluación (por ejemplo, S86004), el nombre de las tablas utilizadas para calcular el costo de los edificios en la zona de evaluación (por ejemplo, IH 500/80), a veces se grafica el costo promedio de la parcela básica. Este costo se llama el costo estimado base. La tierra básica es una parcela de un área determinada. Por ejemplo, 1000 metros cuadrados. Por lo tanto, en el mapa de la Figura 1 en la zona S86004, la parcela de base en la que se ubica el edificio tipo mansión tiene un área de 1000 m2. y el costo de 180 000 SEK (costo promedio de 180 SEK por metro cuadrado). Si el terreno estimado es menor o mayor a 1000 m2. m, entonces para cada sq.m. 45 SEK se agregan o restan del costo de 180 000 SEK del área base. La parcela de 1020 m2 tendrá un costo de 180 900 SEK (180 000 + 20 * 45). Para un sitio que tiene una ubicación particularmente buena, se aplica un factor de corrección. Por ejemplo, el factor de corrección para una parcela ubicada en la orilla de un lago o el mar será igual a 2.0. Una parcela con una hermosa vista tendrá un factor de corrección de 1.5. Y, finalmente, hay un factor de reducción para las parcelas de tierra que no cuentan con una infraestructura como el suministro de agua y el alcantarillado. Para el ejemplo dado, el costo de un sitio sin suministro de agua será de 8,000 SEK menos que para un sitio con infraestructura existente.
Entonces se determina el costo de los edificios. Esta operación se realiza de la siguiente manera. Para cada zona de evaluación está determinada por el edificio base, su valor. Este costo se llama base. Por ejemplo, por ejemplo en la Fig. 1, el valor base en la zona S86004 se establece en 500000 SEK. Para cada zona de evaluación, se elabora una tabla, cuya muestra se muestra a continuación. Esta tabla determina el costo del edificio, que difiere del área del piso base, la fecha de construcción y la calidad.
El número de la tabla (en el ejemplo "500/80") tiene un significado especial. El número al guión (500) muestra el valor de la casa base en esta zona de evaluación. En el ejemplo anterior, "500" significa que la casa base en esta zona de evaluación tiene un costo de 500,000 SEK. El número después de la línea (80) muestra cómo se reduce el costo según la antigüedad del edificio. En el ejemplo, el costo de un edificio que es 20 años más antiguo que el edificio base se reduce al 80% del valor base. Según la tabla, el costo de los edificios de diferentes tamaños, diferentes edades y clases de calidad. Por ejemplo, un edificio con una superficie de 80 m2, construido en 1980, con una clase de calidad de 21 se estima en 415,000 SEK. El área del edificio se define como la superficie habitable total más el 29% del área adicional, pero no más de 20 metros cuadrados. Un área adicional es la planta sótano o garaje. La calidad se define como la suma de ciertas características que se tienen en cuenta. Por ejemplo, equipos y materiales de construcción que se utilizaron para la construcción de un edificio. Como ya se señaló, la información sobre la calidad obtenida de los cuestionarios que llenan a los propietarios en el año anterior a la evaluación.
Si hay dos casas en el mismo terreno, el costo de la segunda se reduce en un 50%.
El proceso de evaluación se puede representar como una secuencia de los siguientes pasos:
1. Inspección de la unidad de evaluación.
2. Determinación del área estimada.
3. Determinando el valor del terreno.
4. Leer información en el inventario.
5. Calcule el costo del edificio en el modelo estimado.
6. Ajustes de valor si la unidad de evaluación no "encaja" en el modelo de evaluación.
La valoración masiva es una evaluación sistemática de grupos de propiedades a partir de una fecha específica utilizando procedimientos estándar y análisis estadístico.
La evaluación masiva se ocupa de la evaluación de un gran número de objetos, que, naturalmente, difieren entre sí, por lo tanto, es una herramienta necesaria para aplicar métodos estándar a grupos y clases de objetos, lo que requiere cierto trabajo sobre la clasificación y la estratificación de los objetos. El desarrollo de métodos y técnicas estándar para el análisis estadístico, una descripción de las reglas para su aplicación competente es el tema de la evaluación masiva como una rama especial de la teoría de la evaluación y el análisis aplicado.
El alcance de la evaluación de masas.
El término "masa" se refiere a la valoración, no a los objetos. Señala el uso de técnicas especiales y métodos de evaluación, en lugar de la naturaleza masiva y típica de los objetos, como creen muchos evaluadores rusos.
La consecuencia de una comprensión errónea de la combinación de las palabras "tasación masiva" fue la oposición de las tasaciones masivas e individuales, la distinción artificial entre bienes raíces residenciales y comerciales. Al mismo tiempo, se considera que la vivienda es un objeto de carácter masivo, y los objetos no residenciales se describen como objetos individuales que son difíciles de estandarizar, cuyo costo se forma bajo la influencia de una combinación de factores únicos y específicos. Esto no es del todo cierto.
Los objetos inmobiliarios son todos únicos en un cierto sentido. Incluso los apartamentos típicos más estándar en una casa difieren entre sí: la orientación de las ventanas, el piso en el que se encuentra el apartamento, las características del micro-vecindario: vecinos ruidosos o tranquilos, proximidad a la basura, etc. A menudo, en la misma casa típica, el mismo número de habitaciones del apartamento tiene diferentes diseños. Las casas individuales también varían mucho, la diferencia entre una villa de élite y una casa de un pueblo vecino es tan enorme como la diferencia entre una oficina de fábrica y una oficina en un centro de negocios. Cualquier clase y grupo de objetos de bienes raíces contiene varios objetos que son diferentes entre sí: incluso si los valores de muchas características coinciden, siempre habrá al menos una diferencia que puede explicarse por la diferencia en los valores y, si se desea, justificar la singularidad.
Por lo tanto, dependiendo del propósito de la evaluación, es posible individualizar (enfatizar la originalidad) o unificar (determinar el tipo) de cualquier propiedad. En el primer caso, el evaluador utiliza un enfoque individual, que se centra en las características del objeto, y demuestra por qué el método de evaluación estándar es erróneo, en el segundo caso, las técnicas de valoración en masa permiten elaborar una metodología unificada para evaluar diversos objetos inmobiliarios.
La similitud y diferencia de masa y valoración individual.
Ambos métodos de evaluación, masivos e individuales, se basan en métodos sistemáticos de recopilación, análisis y procesamiento de información para obtener resultados fundados. En el proceso de evaluación masiva, el evaluador debe realizar las mismas acciones que en la evaluación individual, las diferencias se relacionan principalmente con la diferencia en la escala del trabajo y los métodos de evaluación de control de calidad.
Dado que una evaluación masiva implica el desarrollo de una metodología estándar, requiere no solo la coordinación de la tarea, sino también la toma de decisiones, un procedimiento de evaluación unificado. El peso de la decisión del experto y la capacidad de influir en el resultado final es menor que con una evaluación individual. Además, los modelos de valoración deben reflejar la estructura de la oferta y la demanda, característica de los grupos de objetos y no de los objetos individuales. Dado que el modelo de valoración se ve como una interpretación matemática del comportamiento del mercado inmobiliario en un momento específico, es más difícil evaluar el modelo cuando se está evaluando masivamente, ya que tratan de reproducir la actividad del mercado en una vasta área geográfica.
Tanto la valuación de bienes inmuebles en masa como individual requieren la recolección de información. La naturaleza de la propiedad y los datos disponibles sobre ella determinan el alcance del trabajo requerido para recopilar la información necesaria, así como su tipo, que a su vez determina qué enfoque de la evaluación debe elegirse.
En la evaluación masiva, se utilizan tres métodos principales: el método de costo, ingresos (capitalización de ingresos) y el método de comparación de ventas. La elección del método está determinada por el tipo de bienes raíces, las condiciones del mercado y la disponibilidad de la información necesaria.
El análisis del uso más efectivo también se lleva a cabo como se hace en una evaluación individual. Los métodos de análisis de mercado para los fines de la valoración masiva implican un uso amplio, junto con métodos expertos, de métodos estadísticos que ayudan a estratificar los datos y construir un modelo de mercado adecuado. En algunos casos, con el subdesarrollo de segmentos de mercado individuales, tiene sentido hablar sobre el tipo de valor estimado (inversión, valor en uso, etc.). Los modelos de construcción y calibración también tienen características que se explicarán brevemente a continuación.
En caso de una evaluación individual en la final, el evaluador coordina los resultados de los tres métodos y toma la decisión final. En la evaluación masiva de sus etapas finales es verificar el modelo y el control de calidad de los resultados. La calidad del trabajo realizado se estima principalmente por métodos estadísticos: la mayoría de las estimaciones obtenidas deben estar dentro del rango especificado de la desviación promedio de los precios de venta reales. Junto con el control estadístico, se lleva a cabo un control experto que permite compensar (si es necesario) la calidad insuficiente de la información inicial sobre las transacciones del mercado. Además, la evaluación debe cumplir con los estándares profesionales existentes, y para la evaluación en masa, además de ser éticos y sustantivos, hay una serie de criterios de calidad modelo.
La metodología aceptada debe cumplir con los siguientes criterios:
Universalidad (la posibilidad de su aplicación a diferentes tipos de bienes raíces dentro de un espacio económico único).
Disponibilidad en la aplicación (el algoritmo de cálculo más simple y la disponibilidad de la información de referencia necesaria).
Minimice el costo de su desarrollo (tanto del estado como del propietario).
La corrección y realidad de los resultados.
Retorno máximo en forma de impuestos recibidos.
La valoración de la propiedad comienza con una descripción completa del objeto que se está evaluando, su condición y todas las mejoras del terreno incluidas en la valoración. La descripción se realiza con la indicación de la dirección postal, el número catastral de la parcela u otra breve descripción de su ubicación. Además de proporcionar información sobre la ubicación de la propiedad, así como las características técnicas de la parcela y las estructuras en ella, se debe preparar una descripción legal de la propiedad sobre la base de los documentos legales pertinentes que confirman el derecho a los bienes raíces. La valoración es un cálculo del valor en una fecha específica, ya que el valor de la propiedad puede cambiar significativamente con el tiempo. Después de compilar la descripción del objeto que se está evaluando, se desarrolla un plan de evaluación que evita duplicaciones innecesarias y costos improductivos en el proceso de trabajo. La valoración de los objetos comienza cuando el evaluador revisa los factores comunes que determinan el valor de la propiedad. El tasador luego procede a analizar factores de costos más específicos a nivel del mercado. En la acción final, el tasador analiza los factores específicos que afectan el costo del sitio y los edificios y estructuras ubicados en él. Se elabora un cronograma para la evaluación y se elige una fuente de financiamiento adecuada, teniendo en cuenta el costo del dinero y el tiempo para recopilar y confirmar la información. El siguiente paso en el proceso de evaluación es acordar los indicadores de costo estimado obtenidos utilizando cada uno de los tres métodos de valoración para determinar el valor de mercado total del objeto estimado. En el proceso de acuerdo, se establece qué tan aceptable es el uso de cada método de evaluación, si se alcanza la confiabilidad y precisión de los resultados obtenidos, y sobre la base de esto, se toma una decisión final sobre el valor del objeto. El trabajo del evaluador se completa con la preparación de un informe de evaluación, que luego se transmite al cliente.
Como se señaló, cuando se calcula el valor de cada propiedad que se evalúa, existen tres enfoques principales para evaluar el valor de mercado, a saber: el método de análisis comparativo directo de ventas, el método costoso de la valoración de bienes raíces y el método de ingresos.
El método de análisis comparativo de ventas se basa en una comparación directa de la propiedad estimada con los objetos que se han vendido o puesto a la venta. Este método se utiliza como evidencia del valor de propiedades similares. El precio por el cual una propiedad en particular se vende en el mercado es la intersección de las curvas de oferta y demanda. Si el mercado cumple aproximadamente las condiciones de la libre competencia y no sufrió cambios significativos, la propiedad que sea similar en todos los aspectos se venderá por aproximadamente el mismo precio. Cuando se comparan las ventas, el tasador examina propiedades comparables que se vendieron en el mercado relevante y luego corrige las diferencias entre las propiedades evaluadas y las comparables. Como resultado, se determina el precio de cada uno de los objetos comparables. El precio corregido le permite al tasador concluir cuánto más probablemente costará en el mercado el objeto tasado.
El método de costo se basa en el hecho de que el costo de una propiedad existente es igual al valor del terreno más el costo de construir la estructura menos la depreciación. La esencia del método de costo de la valoración de bienes raíces es la siguiente. Inicialmente, se determina la composición y la magnitud de los costos, cuya totalidad representa el valor del objeto, la evaluación de la depreciación física y moral. Luego, el costo del objeto se ajusta para tener en cuenta todos los tipos de cambios, se determina el valor del terreno en el que se encuentra la propiedad que se está valorando y se resume la valoración final de la propiedad. La mayoría de las veces, el método de costo se utiliza en el análisis tecno-económico de nuevas construcciones, la elección del mejor y más intensivo uso de la opción de terrenos, la evaluación de edificios y estructuras para fines especiales y la evaluación de impuestos. Al mismo tiempo, se determinan los costos para la construcción de una nueva propiedad, que por sus características funcionales sería idéntica a la estimada, pero no necesariamente sería una copia exacta de esta última.
El método de ingreso para determinar el valor de los bienes raíces se usa para evaluar los objetos del ingreso. El principio básico que subyace en el método es que el valor del objeto de bienes raíces en el que se invierte el capital refleja la calidad y la cantidad del ingreso esperado durante todo el ciclo de vida. El método supone que los compradores que desean comprar una propiedad esperan recibir ingresos importantes en el futuro. El método de ingreso es más conveniente para aquellos tipos de propiedad que se compran más a menudo con el propósito de extraer ingresos. Estos incluyen casas de alquiler, edificios comerciales, edificios para la colocación de instituciones.
Se debe prestar especial atención en la evaluación de bienes raíces a la valoración de la tierra, ya que los indicadores precisos del valor de la tierra forman la base de un sistema de valoración efectivo. La valoración de la tierra se hace mejor utilizando un enfoque de comparación de ventas. Cuando las ventas son inadecuadas, se pueden utilizar otros métodos. La valoración masiva de la tierra implica desarrollar modelos de valores unitarios de la tierra mediante el análisis de las ventas locales. Estos modelos se reflejan en las tablas de tasas y ajustes de la tierra, así como en los mapas de los valores de la tierra.
Los servicios de impuestos a la propiedad inamovibles deben verificar que los modelos de valoración estén completos y estén completos, es decir, el modelo debe tener en cuenta factores comunes que afectan el valor de los bienes raíces en el grupo considerado. De manera similar, la administración tributaria debe considerar si alguno de los objetos de bienes raíces en el grupo considerado tiene factores específicos que afectan su valor. Esto requiere un análisis de datos sobre las características de los bienes inmuebles.
Los modelos de evaluación desarrollados y los resultados obtenidos deben comunicarse a los contribuyentes.
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CONCLUSION
1. Se ha establecido que el edificio de departamentos múltiples en su conjunto no es un objeto de circulación civil, ni, de manera idéntica, un objeto de cualquier ley civil, es decir, ni un solo objeto de derechos de propiedad. Puede considerarse solo como un objeto técnico (objeto de planificación urbana), pero no como legal, de propiedad o como un objeto de gestión.
Un edificio de apartamentos es un edificio que corresponde a normas de construcción, sanitarias, técnicas, de prevención de incendios y otras normas para la vida de las personas, que junto con locales residenciales y no residenciales de propiedad de ciudadanos, entidades legales, la Federación de Rusia, entidades constitutivas de la Federación de Rusia, junto con o municipios incluyen propiedad común en su propiedad de acciones comunes
2. De acuerdo con la Parte 1 del art. 16 LCD RF: “1. Las instalaciones residenciales incluyen: 1) un edificio residencial, una parte de un edificio residencial; 2) apartamento, parte del apartamento; 3) Una habitación. Creemos que la clasificación anterior de los locales residenciales no es del todo correcta. Si una vivienda consta de habitaciones y locales de uso auxiliar (que se desprende de la Parte 2 del Art. 16 de la RF LCD), entonces parte de una vivienda será una habitación (varias habitaciones) e instalaciones auxiliares, respectivamente, pero los mismos componentes también pueden desempeñar el papel de " parte del apartamento ". Y si parte del apartamento es una habitación, entonces, en este caso, parte del apartamento es idéntica a la habitación.
En este sentido, proponemos cambiar la parte 1 del art. 16 Código de Vivienda de la Federación Rusa y délo en la siguiente edición: “Las instalaciones residenciales incluyen: 1) un edificio residencial; 2) apartamento; 3) habitación.
3. Se han establecido las diferencias entre un edificio residencial y un edificio de apartamentos, que consisten en el hecho de que, en primer lugar, los edificios residenciales unifamiliares son locales residenciales y consisten en habitaciones y locales auxiliares; los edificios de apartamentos constan de dos categorías de propiedades: locales residenciales, que incluyen apartamentos y, en algunos casos, locales no residenciales y propiedades comunes. En segundo lugar, un edificio de apartamentos debe distinguirse de una vivienda unifamiliar y por su naturaleza legal, ya que El edificio de apartamentos es un conjunto de locales residenciales (apartamentos), es decir, Es una categoría genérica, colectiva y no una especie con respecto a la vivienda.
A menudo, en los actos legales reglamentarios y en la literatura legal, en contraste con el término "edificio de apartamentos", se utiliza el término "edificio residencial individual". Creemos que es más correcto usar el término "unifamiliar", en lugar de "apartamentos individuales", ya que el legislador aplica la función de apartamentos múltiples al identificar tipos de edificios de apartamentos.
Por lo tanto, para evitar una doble interpretación del término "edificio residencial", es necesario hacer cambios en el párrafo 1, parte 1 y parte 2 del art. 16 Código de Vivienda de la Federación Rusa, que agrega a la frase "casa residencial" la palabra "unifamiliar".
4. La parcela es una parte integral de la propiedad común de un edificio de apartamentos. Las características específicas inherentes a una parcela de tierra como un elemento de propiedad común incluyen: 1) una parcela de tierra se individualiza como un objeto de derechos civiles en un orden especial en comparación con otros elementos de propiedad común (agrimensura, registro catastral); 2) con respecto a la parcela de tierra, existen disposiciones que regulan el gravamen y el retiro de la parcela de tierra en un edificio de apartamentos que difiere de las reglas generales aplicables a todos los elementos de propiedad común (Artículo 32, Parte 5 del Artículo 36 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia).
5. Al considerar una característica de una vivienda como bienes raíces: "una fuerte conexión con la tierra", no debe ser una fuerte conexión con la tierra en general, sino una conexión con una parcela de tierra específica. Si la conexión con el terreno es legalmente insignificante, entonces es necesaria la conexión con el terreno específico. Debido a la importancia legal importante de la calidad objetiva del vínculo con el terreno, es posible y necesario registrar el estado legal de la propiedad en un lugar determinado.
6. El tercer tipo independiente de propiedad común en el derecho civil se destaca: propiedad indivisible conjunta. Se establecen sus características distintivas de la acción común y la propiedad conjunta.
7. Para la operación exitosa de un complejo inmobiliario, es necesario seleccionar la forma óptima de administración. Desde el punto de vista de una naturaleza civil-legal, la gestión debe entenderse como la organización del ejercicio de los derechos civiles subjetivos y el desempeño de los deberes civiles subjetivos.
Sobre la base del análisis de las normas del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, se pueden distinguir los siguientes tipos de administración de bienes inmuebles comunes en un edificio de apartamentos: gestión colectiva directa (directa) (organización de autogobierno llevada a cabo por los residentes - cláusulas 1, 2, Art. 162 del Código de Vivienda de la Federación Rusa); control indirecto (creación de HOA, LCD (HBC)); Gestión de "terceros" (celebrar un acuerdo de gestión con una organización de gestión).
Además, hay dos formas de administración de propiedad común en un edificio de apartamentos: propiedad-legal y responsabilidad-legal. La forma de expresar la forma de gestión legal de la propiedad es la gestión directa de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos. La forma de responsabilidad legal de la administración se expresa utilizando los siguientes métodos: administración sobre la base de un acuerdo de administración y sobre la base de la creación de una asociación de propietarios de vivienda, vivienda o vivienda y construcción.
El derecho a administrar un edificio de apartamentos se deriva del derecho de propiedad, por lo tanto, es el colectivo de propietarios quienes tienen todos los derechos para administrar su propiedad (instalaciones residenciales o no residenciales y acciones en la propiedad común). Otras personas, la Asociación de Propietarios de Viviendas o LCD (Cooperativa de Vivienda) u otra cooperativa de consumidores especializada, así como la organización administradora, reciben poderes separados para administrar el edificio de apartamentos de los propietarios.
La gestión de un edificio de apartamentos debe entenderse como un conjunto ordenado de medidas destinadas a ejercer los poderes de posesión, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, administrar la propiedad común, garantizar su seguridad y el mantenimiento adecuado de acuerdo con las normas establecidas, así como garantizar la prestación de servicios públicos y otras obras. y (o) servicios a personas con el derecho de propiedad de los locales en esta casa.
8. Se reveló que la administración del edificio de apartamentos y la coordinación de la voluntad de los propietarios bajo administración directa se llevan a cabo en una reunión general de los propietarios de los locales en esta casa. Con la ayuda de la junta general, los propietarios cometen acciones que implican, sobre la base de la ley, la aparición, modificación o terminación de ciertos derechos y obligaciones, es decir, que realizan transacciones.
Parece que con la administración directa del edificio de apartamentos, los propietarios deben tener derecho a resolver cualquier problema relacionado con la administración del edificio de apartamentos en una reunión general de los propietarios de los locales, y no solo los temas que se enumeran en el complejo de viviendas de la Federación Rusa. En este sentido, proponemos realizar cambios en el párrafo 5 de la Parte 2 del art. 44 Código de Vivienda de la Federación Rusa, que lo indica a continuación: "5) otras cuestiones relacionadas con este Código a la competencia de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y que surjan de los propietarios en la gestión de un edificio de apartamentos".
9. Sobre la base de la decisión de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, la administración directa de dicha casa, uno de los propietarios de locales u otra persona autorizada puede actuar en su nombre en relación con terceros sobre la base de un poder notarial.
Creemos que el legislador, al fijar la disposición sobre la representación demasiado complicada e incluso en algunos casos hizo imposible utilizar el instituto de representación. En este sentido, proponemos establecer el párrafo 3 del art. 164 Código de Vivienda de la Federación Rusa en la siguiente edición: "En nombre de los propietarios de los locales en un edificio de apartamentos, que administra directamente una casa de este tipo, uno de los propietarios de las instalaciones u otra persona autorizada por un poder emitido de conformidad con el Artículo 185 del Código Civil. RF ".
Reglamento de la institución de representación previsto en el apartado 3 del art. 164 de la pantalla LCD RF debe llevarse a cabo de acuerdo con la norma del art. 185 LCD RF, sin ninguna condición adicional estipulada por el artículo 164 LCD RF.
10. Es necesario prever la obligación del propietario de las instalaciones en un edificio de apartamentos que no sea miembro de la Asociación de Propietarios (HOA), de concluir un acuerdo sobre el pago de instalaciones residenciales y servicios públicos con la Asociación de Propietarios y, a este respecto, complementar el art. 143 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, cláusula 4 con el siguiente contenido: “El propietario de una vivienda en un edificio de apartamentos que no es miembro de la HOA está obligado a celebrar un contrato con la HOA sobre el pago de la vivienda dentro de un mes desde el momento de la creación de la HOA o la adquisición del título del apartamento en este edificio de apartamentos. La cantidad de pago para los locales residenciales no depende de la membresía en la sociedad y se establece de conformidad con el artículo 154 de este Código ".
El autor cree que su estudio, que no reclama una integridad absoluta debido a la elaboración incompleta de muchas disposiciones relativas a los poderes del propietario de la propiedad común en un edificio de apartamentos, proporcionará cierta información útil para el trabajo posterior sobre el tema indicado.
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Análisis del mercado de apartamentos y casas en Bishkek durante los primeros 3 meses de 2011
En general, la estabilidad relativa se observa en el mercado de la vivienda. Los acontecimientos políticos no llevaron al pánico en la sociedad. El factor de inestabilidad política aún no ha afectado al mercado inmobiliario residencial.
El análisis del mercado inmobiliario muestra que en el primer trimestre de 2011, en comparación con el cuarto trimestre de 2010, los precios de los apartamentos de 1 habitación (con la excepción de las series Stalinka y 106 -) no cambiaron (Fig. 1).
Es posible observar el crecimiento en el precio de un apartamento del tipo "Stalinka" en un 19,7% en el primer trimestre de 2011, mientras que al mismo tiempo para los apartamentos de la serie 106, los precios disminuyeron en un 10,6%.
En el primer trimestre de 2011, los precios de los apartamentos de 2 habitaciones aumentaron para casi todos los tipos (excepto para el tipo individual y la serie 105) Para los apartamentos del tipo "Stalinka", los precios aumentaron un 12,7%, las series 106 un 6,6%, " tipo de corredor - en un 6,4%, tipo de barraca - en un 6,1% y 104 - series en un 5,9%.
En general, los precios de los apartamentos de 3 habitaciones, así como de los apartamentos de 1 habitación, en el primer trimestre de 2011 en comparación con el cuarto trimestre de 2010 tampoco cambiaron. Solo observamos una reducción en el precio de los apartamentos del tipo "corredor" en un 5,2% y un aumento en el precio de los 3 apartamentos 104 - serie en un 8,3%.
Hay un aumento en los precios en el mercado de desarrollo privado de propiedad privada (Fig. 4). Los precios de los edificios residenciales individuales en el primer trimestre de 2011 en comparación con el cuarto trimestre de 2010, independientemente del material de las paredes externas, aumentaron en promedio de 5 a 9%.
Fig.4. Los precios medios de los edificios residenciales individuales en Bishkek
Departamento de catastro y registro de derechos sobre bienes inmuebles.